LEI
DO INQUILINATO
LEI
8.245 DE 18/10/1991 - D.O.U. 21/10/1991
Dispõe
sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os Procedimentos a elas pertinentes.
TÍTULO I - Da Locação
Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo
único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios,
de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de
espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados a publicidade; 4. em
apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam
serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são
solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se
locatários ou sublocatários.
Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de
vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar
o prazo excedente.
Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a
que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel
decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar
serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por
escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para
reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em
decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso
por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente
a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada
pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para
a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do
fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do
fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da
extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se,
após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por
tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e
estiver averbado junto a matrícula do imóvel.
§ 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
matrícula do mesmo.
§ 2 - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção
da locação.
Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que
não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou,
podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência
econômica do "“de cujus"”, desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu
sucessor no negócio.
Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução
da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou
companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação será comunicada
por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a
substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposição.
§ 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das
hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposição.
SEÇÃO II - Das Sublocações (artigos 14 a 16)
Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas as
locações.
Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as
sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever
ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante
a lide.
SEÇÃO III - Do Aluguel (artigos 17 a 21)
Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda
estrangeira e a sua vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de
reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do
aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado.
Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não
poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas habitações
coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao dobro do valor
da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o
aluguel ate os limites nele estabelecidos.
SEÇÃO IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22
a 26)
Art. 22 - O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do
imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações,
nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente
ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário
no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que
estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que
não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas
em data anterior ao inicio da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte
ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza
deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse
seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou
defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas
instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou
por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade publica,
ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante
combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado
por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias a
administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a
pratica de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso
comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da
locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a
período anterior ao inicio da locação.
§ 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo
anterior, desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo
exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da
mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1
deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários
ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção
for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
§ 1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela
autoridade pública, da regularização do imóvel.
§ 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do
aluguel durante a execução das obras necessárias a regularização.
§ 3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários ou sublocatários poderão ser
levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários
a regularização do imóvel.
Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos,
encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas
juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens
daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao
locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao
abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá
resilir o contrato.
SEÇÃO V - Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34)
Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos
ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio
mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e
horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de
maneira inequívoca, sua aceitação integral a proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do
negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados,
inclusive lucros cessantes.
Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao
sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a
preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao
locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de
preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou
venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão,
fusão e incorporação.
Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do
alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de
transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a
contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matricula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á a vista de qualquer das vias do contrato de
locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade
sobre a do locatário.
SEÇÃO VI - Das Benfeitorias (artigos 35 e 36)
Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem
como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do
direito de retenção.
Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas
pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a
substância do imóvel.
SEÇÃO VII - Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42)
Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes
modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1 - A caução em bens móveis devera ser registrada em Cartório de Títulos e
Documentos; a em bens imóveis devera ser averbada a margem da respectiva matricula.
§ 2 - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de
aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por
ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela
decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3 - A caução em títulos e ações devera ser substituída, no prazo de trinta dias,
em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação
se estende ate a efetiva devolução do imóvel.
Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de
garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas
judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de
residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo
certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do
locatário.
Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador
poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do
mês vincendo.
SEÇÃO VIII - Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e
44)
Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a
seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e
encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia
num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para
temporada.
Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um
ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços a comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a
fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no
caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer
pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário,
nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do
art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de
sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2 do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o
prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um
máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja
sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
SEÇÃO IX - Das Nulidades (artigo 45)
Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a
elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista
no art. 47, ou que afastem o direito a renovação, na hipótese do art. 51, ou que
imponham obrigações pecuniárias para tanto.
CAPÍTULO II - Das Disposições Especiais
SEÇÃO I - Da
Locação Residencial (artigos 46 e 47)
Art. 46 - Nas
locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
§ 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por
mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por
prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - nos casos do Art. 9;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel
pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de
obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo,
vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em
cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada,
se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou
utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser
proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.
SEÇÃO II - Da Locação p/ Temporada (artigos 48 a 50)
Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência temporária
do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,
feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado
tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o
imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do
Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarneçam, bem
como o estado em que se encontram.
Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e
encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para
atender às demais obrigações do contrato.
Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do
locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o
contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
SEÇÃO III - Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57)
Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
§ 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou
sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação
somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades
de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o
direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente
fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradas por
industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de
um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização do
prazo do contrato em vigor.
Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que
importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que
aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de
comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador,
seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo
ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as
instalações e pertences.
§ 2 - Nas locações de espaços em "“shopping centers"”, o locador
não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3 - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos
lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do
fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em
melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não
der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que
declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias
oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo
Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato
somente poderá ser rescindido: · Artigo, "“caput"”, com redação
dada pela Lei nº 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação).
I - nas hipóteses do art. 9;
II - se o proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado o preço da
promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel
para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de "“shopping center"”,
prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e
as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "“shopping center"”:
a) as despesas referidas nas alíneas "“a"”, "“b"”
e "“d"” do parágrafo único do art. 22;
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o
projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de
uso comum.
§ 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos
de urgência ou forca maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada
sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica
e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos
ou empregados.
Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou
aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por
mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas
condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito,
pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
TÍTULO II - Dos Procedimentos
CAPÍTULO I - Das Disposições Gerais
(artigo 58)
Art. 58 -
Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1, nas ações de despejo,
consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e
renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela
superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do
imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso
II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á
mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou
firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário,
pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
CAPÍTULO II - Das Ações de Despejo
(artigos 59 a 66)
Art. 59 - Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o
rito ordinário.
§ 1 - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da
audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a
três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado por escrito e
assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo
de seis meses para desocupação, contada da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de
trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência previa;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de
despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação, de acordo com o
referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o
locatário.
§ 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á ciência do pedido aos
sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e
inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova de propriedade
do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o
locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do
imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação,
contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado a causa. Se a desocupação ocorrer
dentro do prazo fixado, o réu ficara isento dessa responsabilidade; caso contrário,
será expedido mandado de despejo.
Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos
aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo
discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da
contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de
cálculo e mediante deposito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da
locação que vencerem ate a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais,
quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do
locador, fixadas em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar
disposição diversa.
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial até quinze dias após a
intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral,
justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez
dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela
diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados a
disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde
que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis,
a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham
sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado
essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da
ação.
Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para
a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1 - O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira
instancia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado
com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no § 2 do art. 46.
§ 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder
Publico, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá,
de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3 - Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais,
asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder
Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for
decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo será
de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância
houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. ??·§ 3
com redação dada pela Lei número 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor
desde a publicação)??.
§ 4 - A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser
executada provisoriamente.
Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a
execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem
superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do deposito da caução.
§ 1 - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da
execução provisória.
§ 2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o
despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das
perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a
exceder.
Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação,
será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
§ 1 - Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositários, se não os
quiser retirar o despejado.
§ 2 - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do
falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que
habitem o imóvel.
Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá
imitir-se na posse do imóvel.
CAPÍTULO III - Da Ação de Consignação
de Aluguel e Acessórios da Locação (artigo 67)
Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação
mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, alem dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo
Civil, devera especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos
respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro
horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob
pena deve ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a
tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instancia, devendo o
autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados,
o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao
pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto a matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou mora em receber a
quantia devida; b) ter sido justa a recusa; c) não ter sido efetuado o depósito no prazo
ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o depósito integral.
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança
dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese
de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da
ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da
diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a
rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e
honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e
cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter
início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas
sobre as quais não penda controvérsia.
CAPÍTULO IV - Da Ação Revisional de
Aluguel (artigos 68 a 70)
Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o
seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação e pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com
base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará o aluguel
provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a
citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja
revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá
conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará
a conciliação e, não sendo esta possível, suspendera o ato para a realização de
perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1 - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel
(artigos 46, § 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na
periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage a citação, e as diferenças devidas
durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão
pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo
aluguel.
§ 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando,
bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
§ 2 - A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de
desocupação, que será executado mediante a expedição de mandado de despejo.
CAPÍTULO V - Da Ação Renovatória
(artigos 71 a 75)
Art. 71 - Alem dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial da ação renovatória devera ser instruída com: I - prova do
preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo
pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da
locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo,
com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no
Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os
encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título
oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele,
serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de
locação originaria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a
sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará
diretamente obrigado a renovação.
Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da
renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
§ 1 - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as
condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do
imóvel.
§ 2 - No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do
terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser
explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário
poderá, em replica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
§ 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da
determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas
e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro
devidamente habilitado.
§ 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de
aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser
renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos
hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando,
bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas
nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seis meses após
o transito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a
indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação,
solidariamente devida pelo locador e o proponente.
Título III - Das Disposições Finais e Transitórias (artigos 76 a 90)
Art. 76 - Não
se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.
Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à
vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao
término do prazo ajustado no contrato.
Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebrados anteriormente à vigência
desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser
denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel,
atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e
quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores a data da
vigência desta Lei.
Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de
Processo Civil.
Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de
despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei numero 6.015, de 31 de dezembro de
1973, passam a vigorar com as seguintes alterações: · Alteração já processada na Lei
modificada.
Art. 82 - O Art. 3 da Lei numero 8.009, de 29 de marco de 1990, passa a vigorar acrescido
do seguinte inciso VII: · Alteração já processada na Lei modificada.
Art. 83 - Ao art. 24 da Lei numero 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o
seguinte § 4: "“ Art. 24 (...) § 4 - Nas decisões da Assembléia que envolvam
despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador
a ela não compareça"”.
Art. 84 - Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação dos imóveis,
realizados até a data da vigência desta Lei.
Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço,
periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do
salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:
I - dos imóveis novos com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos
celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta Lei.
Art. 86 - O Art. 8 da Lei número 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a
seguinte redação: "“ Art. 8 - O sistema financeiro da habitação, destinado a
facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia,
especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado"”.
Art. 87 - (Vetado).
Art. 88 - (Vetado).
Art. 89 - Esta Lei entrará em vigor sessenta dias após seu publicação.
Art. 90 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:
I - o Decreto número 24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a Lei número 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei número 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei número 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei número 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei número 7.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei número 7.612, de 9 de julho de 1987;
e VIII - a Lei número 8.157, de 3 de janeiro de 1991.